2006-7-3 09:29

　　前不久，国土资源部有官员在媒体撰文《“居住必买房”是危险导向 》，对“国六条”和“十五条”让“普通民众买得起住房”这一宏观调控目标，作出了彻底否定，认为这是非常危险的导向。但是，与这位国土资源部官员的观点相反，我倒认为，中央本轮房地产新政，对房地产市场供需进行双向调节，尤其是对土地供应实行“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”，力争让“普通民众买得起住房”这个导向没有丝毫的危险，相反，当前住房政策真正危险的威胁，是来自于房地产行政主管部门某些官员“帮补强势，漠视弱势”的心理倾向。

　　某官员眼中正确的住房政策

　　《“居住必买房”是危险导向 》一文，在网上转载后，舆论一片哗然。我注意到，在人民网房产城建频道“热点互动”栏目和其他众多网站的读者留言中，对国土资源部这位官员的观点，绝大多数网友持的是反对态度。

　　那么，这到底是一篇什么样的文章呢？下面，我们来作一简单的介绍——

　　在这文章开头，该官员首先肯定了“十五条”的出台，“非常及时，非常必要，有助于调整住房供应结构，稳定当前住房价格。”

　　但是，这显然不是该官员写作此文的真正目的，他的真正目的，是在他笔锋一转之后，“但要从根本上解决房地产市场健康、稳定发展的问题，笔者认为，还需要调整住房政策导向，以及进一步深化住房制度改革。现在的宏观调控还是围绕着造房、买房这个目标进行的，而让大家都去买房居住，笔者认为是非常危险的导向。”

　　那么，该官员认为可以根本解决房地产市场健康、稳定发展的问题的住房政策导向是什么呢？

　　该官员为我们大家指出的道路是——

　　“住房消费是有梯度的。一般来讲，30%的人有财力支持买房居住，房地产市场就相当不错了，其余的70%应是租房群体。地方政府应根据《通知》，要求开发商建设大量90平方米以下住房，卖给中产阶层，再由他们出租，实行租赁价格的上限管理，适当给予一定税收优惠政策，搞活房屋租赁市场；政府也可以投资建设一部分公有住房，供公务员租赁。当然，这还需要工资制度改革相配套；政府还可以建设一部分廉租房，供纳入低保的人群租赁。建立这样一个梯度住房消费体系，才有可能使房地产市场健康、稳定发展。”

　　简而言之，在这位政府官员眼中，正确的住房政策，也即房地产市场正确的调控导向，应该是：少数高收入者购房；公务员租赁政府投资建设公有住房；极少数纳入低保者租赁政府建设的廉租房；而绝大多数工薪阶层则是向房地产投资者（即房东）租赁商品住房。

　　“居住必买房”何来危险？

　　我仔细拜读了《“居住必买房”是危险导向 》一文，没有找到支撑“‘居住必买房’是危险导向”这一结论的论据，以及完整的论证过程。

　　也许与“‘居住必买房’是危险导向”这一结论，唯一有点关联的，恐怕是“我国城市居民住房自有率达到世界第一”这一点。据该文章介绍——

　　“在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%～50%。而据我国建设部公布的数据显示，城市居民住房自有率接近82%。如果剔除房改出售公房给个人的因素，笔者估算这一比率在30%左右。作为一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率达到世界第一，政府付出了相当大的代价。”

　　我猜想，该官员得出“‘居住必买房’是危险导向”这一结论的潜在逻辑，是我国“城市居民住房自有率达到世界第一”与“政府付出了相当大的代价”之间，存在的必然联系——如果我国城市居民住房自有率继续上升，那政府付出的代价还得更大，那就非常危险了。

　　但是，平心而论，我们知道，我国城市居民住房自有率达到世界第一，并非是“仅用几年时间”完成的，而是建立在我们前辈辛苦劳作的基础之上的。

　　要知道“城市居民住房自有率接近82%”，之所以达到这一世界第一的水平，是建立在“房改出售公房给个人的因素”之上的。这一点，这位官员也没回避，按照他的估算，我们可以推算出，这一比大约在50%左右。

　　而且，我们也不难知道，我国“城市居民住房自有率达到世界第一”与“政府付出了相当大的代价”这两者之间，其实并非是直接、简单的正比例关系。

　　实事就是地说，前些年，为建设公房，“政府”确实是“付出了相当大的代价”。但是，地改、房改后，尤其是近几年来，居民住房用地普遍实行“招拍挂”出让之后，许多地方“政府”热衷于“以地生财”，一方面导致了经济适用住房供应严重不足，经济适用住房投资连续几年同比下降，2005年完成投资565亿元，同比又下降6.8%，投资占商品住宅总投资的比重仅为3.6％，同比下降一个百分点。另一方面是导致了廉租住房进展的极其缓慢，地级以上的城市中，近四分之一尚未建立这项制度。

　　因此，可以说，这几年来，在居民住房问题上，许多地方政府不但没有“付出了相当大的代价”，相反，倒是从“经营城市”、“以地生财”中，谋取了很大的土地收益，以至“土地收入”成了“第二财政”。而这“土地收益”有很大一块是去搞了“政绩工程、形象工程”，或者是用来补贴压低地价的“招商引资”，将这“土地收益”送入了“投资者的腰包”。

　　住房自有率世界第一原因何在？

　　那么，为什么在这种情况下，我国城市居民住房自有率，还依然会从50%左右上升到接近82%，达到世界第一呢？

　　这关键是由于以下两大原因造成的——

　　首先，是文化传统背景不同。

　　西方国家居民住房自有率低，并非是他们政府不作为，或者是由于他们的政府要从居民用地上狠狠地赚上一大笔，相反，他们都作出了很大的努力——

　　如美国，1949年美国国会通过的《全国可承受住宅法》，明确提出“让每一个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜的体面住宅”。美国1965年修订的《国家住宅法》中有一项重要内容，就是政府对低收入家庭给予一定的住宅补助。此后，住宅补助在许多法案或计划中涉及，其中至今影响最大的，也是最有名的是1974年8月“住宅与社区发展”法案第8条款租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。

　　又如德国，尽管德国的住房调配主要是由市场控制，但德国政府同样采取了一些措施，帮助中低收入的居民购买住房：根据居民工资收入的多少以及其他特殊情况，政府提供数量不等的住房补贴。据媒体报导，2003年时，德国一栋房产的平均售价为26.3万欧元，相当于一个普通工薪人员一生全部工资收入的35%；70平方米的住房全国平均价格是8.85万欧元。

　　另外，譬如英国，对于低收入家庭，原先主要由政府提供公房，不过，自从撒切尔政府开始对经济实行大规模私有化的宏观政策以后，公房也被纳入私有化范畴，其后的历届政府都采以了鼓励买房的政策。在这个过程中，任何租户，无论是低收入家庭，还是外国人，只要租住达到一定年限，都可向英国的半官方机构——房屋管理委员会提出申请，经审核符合条件后即可按比市场便宜40%到50%的价格购买，房子也就从公房变为私房。据媒体报导，截至到2002年底，有数据表明，英国自己拥有房产的人已接近70%。

　　西方国家虽然作出了很大的努力，但他们的居民住房自有率依然低于我们，有一点很关键，那就是他们的文化传统背景与我们不同。

　　中国人历来有一种“在家千日好，出门一日难”的传统文化心理，但西方发达国家的人们，根本没有我们这种传统的“故土难离，难离故土”的历史文化沉淀，更没有我们户籍制度的诸多限制。因此，他们一生中，工作和生活的流动性很强，为了“流动”的方便，许多人在年青时普遍倾向于租房，而不愿意购房；而他们较为完善的社会保障体系，也为他们租房解决了后顾之忧。

　　其次，是我国民众为拥有住房付出了世所罕见的代价。

　　现在，在我国一些房地产热点城市，房价收入比早已经超过12：1，二代人六口人（小俩夫妻再加男、女双方的父母亲）买一套住房，已成普遍的现象。一般的方式通常是由男、女双方的父母为小俩夫妻付首付和装修，而由小俩夫妻自己承担住房的按揭贷款。而且，这种二代人、六口人能够买得起一套住房的，往往还算是条件比较好的。

　　“一些刚刚走上工作岗位的年轻人也迫不及待地买房，买大房”，并非是由于该官员所说的“不健康、不理性的消费需求”，更多的是出于“房价还将稳定上涨”，“迟买不如早买”的恐惧。

　　中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。而大城市的家庭高负债的罪魁祸首，主要就是高房价。

　　另据央行今年5月31日公布的一份抽样调查结果显示，十大城市去年10月末的平均债务率为38%，其中北京、上海、天津、重庆等十城市去年10月末的平均房地产月供收入比（借款人住房贷款的月房产支出与收入之比）为35%，平均债务率（月所有债务支出与收入之比）则为38%。其中上海居民家庭的债务率和月供收入比分别为50%和45%，北京为45%和42%，天津为44%和39%。

　　而可资对比的是，如在英国，任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。另外，抵押贷款的运作方式虽然多种多样，五花八门，对于抵押贷款额度，不同机构虽然也略有不同，但相比较贷款人年收入的最高倍数，不同机构却是大致相同的，一般大体为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房，则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75倍。

　　鼓励民众租房在为谁谋利？

　　我不知道国土资源部该官员“中产阶层”的定义是什么，但我知道，现在，在一些房地产热点城市，一套房子消灭一个百万富翁，普通的工薪阶层，即便是所谓的白领，也不大可能有财力投资房地产出租了。

　　能够投资房地产出租的，在普通百姓看来，只有那些富人。而对于这些富人来说，目前的当务之急，正在为自己的多余资金急着寻找投资出路。

　　大家知道，卖房好比整体出售，出租房屋好比零售。在正常情况下，“整售价”肯定要低于“零售价”，用房地产市场的行话来说，就是房屋售价低于租金总和。这“零售价”与“整售价”之差，就是投资者的“投资回报”。即：投资回报＝零售价—整售价。

　　上述公式也可变形为：零售价＝整售价＋投资回报。

　　通过上面的分析，现在，我们已经不难知道，在正常情况下，租房总的成本支出，是必定要大于购房总的成本支出的，这两者的差额，就是投资房产者（即房东）的投资回报。试想想看，如果没有投资回报，那是不是不应叫投资者，而该叫慈善者了？

　　无论“实行租赁价格的上限管理”等等什么样的政策，都改变不了“投资者”需要获取“投资回报”的本质特点。而“适当给予一定税收优惠政策”，说白了，无非是给富人的资金，“开辟”了一条“稳妥的、有安全保障”的投资“出路”。

　　我们是社会主义国家，我们常说，我们的分配制度是“以按劳分配为主体、多种分配方式并存的收入分配制度”。对于绝大多数的工薪阶层来说，毫无疑问，其收入的主要来源是通过“按劳分配”得到的工资性收入。而富人们投资房地产，也就是凭借这个“投资”取得了“按劳分配”外的“按生产要素分配”的资本性收入。

　　“富人”投资房地产的“投资回报”，从本质上来说，其实是将广大普通工薪阶层通过“按劳分配”得到的工资性收入，以“按生产要素分配”的方式，重新分配给了“富人”，转作了“富人”的资本性收入。这样一来，最终的结果，自然是富者益富，穷者益穷。

　　销售学的常识是，每增加一道销售环节，必定多增加一道销售费用。如果真的是为广大中低收入者考虑，为什么不在源头上考虑降低房屋的售价呢？

　　加拿大劳动与住房部长乔·方塔纳在介绍保障居民住房经验时，就曾说过：首先是政府提供低价土地，降低建房成本；另外，加拿大有很大一部分税金补贴住房建设；我们需要做的就是管理好税收，确保建筑材料、劳动力、土地、发展项目上的税金不要太高，以免使房价过高。

　　按照我国宪法规定，土地既然为全民所有，那么为什么最广大普通民众应该有权享受的最基本的生存所需的住房用地，非得实行“价高者得”的“招拍挂”不可呢？每个人应该有权享受最基本的民生用地、民生住房的权利，为什么这种权利非要让渡给“富人”，成为“富人”投资谋利的“工具”呢？

　　住房政策真正危险的导向

　　曾有经济学家声称，经济学家要有勇气顶住两方面的压力，一个是上面的压力，另一个是互联网的压力。

　　我不知道，国土资源部的该官员，在写作《“居住必买房”是危险导向 》时，是以经济学家的身份，还是以政府官员的身份？

　　如果是以经济学家的声份，显然，顶住“上面的压力”，他是做到了，接下来，得看他能不能顶住“互联网的压力”了。

　　如果是以政府官员的身份，我们要提醒他的是：公务员“不得对抗上级依法作出的决定和命令”；当然，如若认为上级的决定或者命令有错误，公务员也是依法“享有抗辩权”的。只是，在提出“抗辩”之前，作为政府官员有没有必要倾听一下包括网络民意在内的底层民众的意见呢？

　　不知道写作《“居住必买房”是危险导向 》的官员，现在，有没有看到，在众多飞向他的“板砖”中，其中有一块“板砖”很刺耳，但同时也很有代表性，题目是《穷人你就别买房！——国土资源部官员在公然叫嚣！！》。

　　“知屋漏者在宇下，知政失者在草野。”温家宝总理曾多次引用这两句古训。这是因为从民众那儿，才可能听到真实的舆情，听到为政的得失，听到不打折扣的批评。

　　有人曾深刻地指出，只有真正了解到真实可靠的社情民意，领导干部才有可能作出正确的判断，懂得哪些政策是符合大多数人的利益，哪些政策是不受老百姓欢迎的。这是领导者制订政策、完善工作的重要依据。一旦听不到“草野”的声音，充斥耳膜的只有歌功颂德的甜言蜜语，那就很危险了。

　　我要说，当前，帮补强势、漠视弱势，才是住房政策真正危险的导向！